Публикации

Инженерная инфраструктура для ТЦ важна не только для его жизнеобеспечения, но и для конкурентоспособности. По мере развития рынка конкурентная борьба отчасти перейдет в сферу сервиса, повышения его уровня, в том числе за счет применения передовых технологий в инженерии. И тогда в выигрыше окажется тот, кто готовился к этому заранее.

B данной статье мы не станем углубляться в нюансы и расписывать возможности фанкойлов, чиллеров, конвекторов, кулеров, осушителей, очистителей и т. д. Профессионалам она все равно бы показалась поверхностной, а «грузить» техническими подробностями остальных наших читателей нет смысла. Для начала просто обозначим основные проблемы инженерии ТЦ.

Электричества много не бывает

Подведение коммуникаций — один из первых вопросов, встающих перед девелопером при рассмотрении вариантов использования участка. Оно может настолько повысить себестоимость проекта ТЦ, что от его реализации придется отказаться в пользу объекта попроще: скажем, паркинга. Дополнительные трудности могут быть связаны с различными по типам и предназначению подземными инженерными коммуникациями. В Москве, например, данная система представляет из себя многоуровневую разветвленную инфраструктуру, как бы «нижний город». Возможны различные казусы и в ходе строительства. Рассказывают, когда строили ТК «Охотный ряд», дважды перерубали кабель подземки и однажды — какую-то линию кремлевской связи. Очевидно, что дело обошлось без громких скандалов, поскольку проект находился под особым патронажем властей…

С точки зрения инженерии важно расположение ТЦ относительно розы ветров. От этого, в частности, зависит, в каком режиме объект будет отапливаться, как должны работать системы кондиционирования и вентиляции. По возможности глухую стену лучше ориентировать на север. Тогда здание будет держать тепло. Если же к холодным ветрам будет обращен центральный фасад, который, как правило, является конструкцией из стекла и других легких материалов, для обогрева помещения потребуются колоссальные коммуникационные мощности и огромные средства. Кроме того, будут подвержены риску промерзания отдельные инженерные системы. Для регионов Севера, Сибири и Дальнего Востока это довольно актуально.

Вопрос о том, какой коммуникационный потенциал потребуется объекту, решается в самом начале проектирования. В первую очередь это касается электроэнергии. По словам Андрея Сухова, первого заместителя генерального директора ТК «Охотный ряд», для проектируемых ТЦ есть несколько аксиом, одна из которых — отпущенной электрической мощности много не бывает. При согласовании техусловий на строительство нужно закладывать максимально возможную ее величину, независимо от того, известно ли заранее, какие арендаторы займут места в комплексе и какие требования они выдвинут. Многое зависит от количества арендных площадей. Если на общественную зону, как правило, возлагается относительно стабильная нагрузка, то арендные площади со временем требуют все больше и больше энергии. «Как показывает практика, любой ТЦ рано или поздно сталкивается с необходимостью увеличивать электрические нагрузки. В последние годы посещаемость крупноформатных магазинов сильно возросла. Арендаторы расширяют свои площади, меняют оборудование, создают более технологично емкий дизайн магазинов и т. д. В результате практически все торговые операторы в успешных ТЦ повысили энергопотребление в среднем на 30% — в основном на освещение и, следовательно, на кондиционирование (больше света — больше тепловыделение). Поэтому владельцы ТЦ и УК должны понимать, что запаса электрической мощности должно хватить по крайней мере на десятилетнюю перспективу», — говорит Андрей Сухов. Если на первом этапе где-то не хватило мощности, надо предусмотреть в проекте места для установки трансформаторных подстанций или энергораспределительных пунктов в расчете на будущую модернизацию. Иначе при растущем уровне конкуренции предприятие будет обречено.

Второй важный момент — кондиционирование и вентиляция. Во многом параметры соответствующих систем определяются архитектурной концепцией ТЦ (конфигурация здания, этажность, ветровая нагрузка на отдельные элементы конструкции и проч.). Практика показывает, что для ТЦ оптимален вариант, когда системы кондиционирования и вентиляции работают на общий объем помещений. По словам Андрея Сухова, ни в коем случае не нужно разводить их непосредственно по арендным площадям, привязывая таким образом к существующим на данный момент арендаторам. Из общих зон обработанный воздух транзитом распределяется по отдельным помещениям, обычно свободным перетоком, но при необходимости его можно принудительно нагнетать простыми вентиляторами.

Гибкие системы

Следование вышеупомянутым правилам позволит в дальнейшем безболезненно расширять площади, перепланировать и перепрофилировать помещения, перемещать арендаторов. «Девелопера должна волновать не только быстрая окупаемость, но и перспективы — как сохранить класс объекта и его рыночную стоимость. Когда в нашей стране станет более распространенной практика инвестиционных продаж ТЦ, без решения этих вопросов не обойтись. При проектировании ТЦ нужно учитывать потенциал инженерной инфраструктуры района, ротацию арендаторов, чтобы обеспечить возможности для развития объекта без проблем и значительных затрат. — говорит Юлия Максимова, директор по маркетингу и развитию бизнеса компании «ЭкоПрог». Если в проект будут заложены принципы оптимизации ресурсов, то в будущем удастся сократить затраты на эксплуатацию.

В идеале этого можно добиться за счет комплексного подхода к инженерной части проекта. Электроснабжение, вентиляция, кондиционирование, водоснабжение, системы безопасности — все тесно взаимосвязано, и функционирование этих систем можно контролировать через единую сеть диспетчерского управления. Помимо требований для общих коммуникаций нужно учитывать ресурсы для сервисов — интернет-кафе, банкоматов, игровых залов и ресторанов. Между тем большинство фирм, работающих в этом секторе, специализируется лишь на отдельных направлениях, а квалификация не идет дальше способности продать какое-нибудь оборудование. К тому же со стороны девелоперов поддерживается спрос именно на отдельные услуги. Даже опытные застройщики ТЦ еще часто наступают на грабли, нанимая массу субподрядчиков, которые при реализации проекта даже не контактируют друг с другом.

Вместе или порознь

Роберт Холлидей, исполнительный директор по управлению имуществом компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, справедливо отмечает, что каждое здание ТЦ — особенный продукт. Его строят надолго, и цена инженерной ошибки здесь выше, чем, скажем, при конвейерном производстве автомобилей, когда на определенных стадих можно внести коррективы в технологический процесс.

«Чтобы избежать проблем, нужны опытные высококвалифицированные специалисты, способные координировать работу подрядчиков по всем видам инженерии, — считает Роберт Холлидей. — Между тем делать это со временем все труднее, так как технологии усложняются, требуется более глубокая специализация». Для девелопера важно грамотно подобрать команду экспертов по разным направлениям, которые могли бы четко спланировать процесс закладки инженерных систем, курировать строительство и координировать все работы. Как мы уже писали ранее, во всем этом процессе активное участие должна принимать УК, которая в дальнейшем будет эксплуатировать объект. Оптимальное решение -обратиться в компанию, которая от начала до конца способна разработать всю инженерию, сопровождать ее прокладку и эксплуатацию, либо создать службу заказчика на собственной базе, отыскав на рынке нескольких суперпрофессионалов в ключевых технических отраслях. Правда, предложение и того, и другого пока очень ограничено, и все это достаточно дорого.

Будущий владелец ТЦ зачастую оказывается не в состоянии управлять проектом. Он доверяется профильным подрядчикам, что не всегда оправданно. И открытым остается вопрос, кто грамотно скомпонует все виды работ, да еще так, чтобы уложиться в рамки бюджета и в установленные сроки…

Что получается на деле? Вот ситуация, которая знакома многим. Курировать инженерию проекта назначается один из вице-президентов компании-девелопера. Его рабочий день превращается в одно сплошное совещание с перерывами на беготню на объект, поиск заболевших и загулявших смежников, и растягивается на 25 часов в сутки. Каждый день он выслушивает претензии от проектировщиков к подрядчикам, от подрядчиков к поставщикам оборудования, а потом все в обратном порядке, снимает с ушей лапшу из тысячи причин, по которым срываются сроки, появляются дополнительные издержки и т. д. Привлеченные фирмы обычно стараются не «мешать» друг другу и работать в разное время. При этом каждая прокладывает свою часть коммуникаций в том месте, где считает нужным. Потом в нагромождении труб и проводов очень трудно разобраться. Гонка за сроками приводит к тому, что ставится совсем не то оборудование, которое было предусмотрено в проекте. Иногда к окончанию строительства техдокументация наполовину состоит из протоколов об изменениях, которые со страшными усилиями пропихиваются приемочной комиссии. При этом мало кто задумывается, что при внесении корректив в одно звено инженерной цепи нужно менять параметры и во всех других. В итоге дорогие агрегаты в лучшем случае работают с функциональными ограничениями, в худшем — не работают вовсе. Хотя иногда даже изначально в проекте по оборудованию задаются довольно абстрактные стандарты.

Прогресс мимо нас

Современный уровень развития инженерии предоставляет очень широкие возможности: автоматический контроль оборудования, управление информацией, актуальное для сетевиков, которым нужно получать информацию о выручке с различных точек, другие возможные АСУ, позволяющие, например, вести раздельный учет по потребителям энергии, и т. д. Существуют системы, автоматически обеспечивающие оптимальные параметры микроклимата за счет контроллеров. Интегрированные системы управления позволяют диспетчеру видеть на одном мониторе самую разнородную информацию о состоянии инженерных систем, контролировать каждый блок здания, работу служб и оборудования, любые этажи и помещения. «При возникновении аварийной ситуации на диспетчерский пульт сразу поступает сигнал. Дежурный может оперативно блокировать какие-то зоны, открыть запасные выходы, включить громкое оповещение, параллельно идет информация в соответствующие городские службы. Все это, в зависимости от ситуации, позволяет предотвратить или локализовать опасность, сократить потери», — говорит Юлия Максимова.

По словам Алексея Краснова, исполнительного директора Blackwood-Управление недвижимостью, развитие «интеллектуальных» инженерных систем сегодня соответствуют трем основным принципам: безопасность, экология и эргономика. Сюда, пожалуй, можно добавить и экономичность. Чтобы техника не работала в режиме постоянной загрузки, созданы датчики, которые при необходимости включат камеры слежения или другую аппаратуру на звук, на повышение температуры, на движение и т. д. Разработаны системы газового пожаротушения, позволяющие относительно длительное время находиться в очаговой зоне. Крыши зданий оборудуются солнечными батареями, и за счет выработанной энергии обеспечивается работа части инженерных систем. Одним из последних писков моды является система естественного освещения, где конструкция из зеркал и оптико-волоконных световодов передает естественный свет в любые уголки здания. Для ТЦ это может означать существенное увеличение количества арендных площадей. Изобретены стеклопакеты с газовым наполнением, которые нажатием кнопки делаются прозрачными или матовыми, что в условиях ТЦ может быть практично с точки зрения мгновенного изменения дизайна торгового места, или, если пофантазировать, то таким чудом техники можно оборудовать примерочные кабинки. Очень популярны и даже иногда обязательны за рубежом источники автономного энергоснабжения — дизельные, газовые миниТЭЦ. «Все это пока еще дорого стоит, но на Западе на это идут, — говорит Алексей Краснов. — У нас же я пока не вижу таких архитектурно-строительных проектов даже в долгосрочной перспективе, кроме того, не вижу профильных компаний, которые способны такие вещи осуществить в полном объеме».

Впрочем, Роберт Холлидей отмечает интерес к современным разработкам у российских девелоперов в индустрии ТЦ. Он считает, что у них есть желание оснащать свои объекты наиболее современными инженерными системами и технологиями. Однако при этом они не всегда задумываются, как технические новиники поведут себя в наших условиях. Более того, иногда даже закупается нигде и никем не опробованное оборудование: если повезет, то будет работать. «В этом смысле есть преимущества у транснациональных компаний, которые могут по своим международным каналам „пробить“ информацию о том, как та или иная установка зарекомендовала себя где-либо», — говорит Виктор Верма, директор по управлению проектами компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko.

У проблемы есть и другая сторона. Как считает Алексей Краснов, в российских ТЦ в 80% случаев дорогое оборудование, способное выполнять массу функций, используется лишь самым примитивным образом, не задействуя полный потенциал, заложенный производителем. Систему как запустили, так она и работает без изменений и корректировок, невзирая ни на время суток, ни на рабочий график. И только на смену времени года ее переключают в ручном режиме. У нас интегрированное управление инженерными системами подразумевает в основном лишь некоторое облегчение работы техническому персоналу, тогда как о более важном и стратегическом — экономии ресурсов и увеличении срока службы инженерного оборудования — напрочь забывается. «И это еще не самый плохой вариант. Иногда эти системы вообще отключаются», — говорит Алексей Краснов. Это говорит об уровне подготовки технических специалистов определенных УК.

Объективности ради отметим, что при всем желании создать максимально хороший проект девелопер ограничен рамками бюджета. Уложиться в них сложно, чем-то приходится жертвовать, и порой инженерными системами. Как говорит Роберт Холлидей, нигде в мире не найти такого объекта, где по всем вопросам принимались оптимальные решения. Выделить ключевые моменты, понять, где ошибка может оказаться роковой,— задача профессионала.

В. Миронов
Журнал «Молл», октябрь 2005 г.
www.mallmag.ru

← пресса о компании